העברת נכס ללא תמורה: איך עושים את זה?

נניח שסבא החליט לפנק את הנכדה בדירה הראשונה שלה או שההורים רוצים להעביר את הנכס על שם הילד הבוגר כדי לסדר לו את העתיד. על פניו, מדובר במחווה משפחתית מרגשת ומלאת כוונות טובות, אבל ברגע שנכנסים לעולם הנדל"ן, כל מתנה כזו היא גם עסקה משפטית לכל דבר. כדי שהמתנה לא תהפוך לכאב ראש מול רשויות המס, כדאי להבין איך לבצע את ההעברה בצורה חכמה, חסכונית ובעיקר נכונה.

מהי בעצם העברה ללא תמורה?

במילים פשוטות, העברה ללא תמורה היא עסקת מתנה. הזכויות בנכס עוברות מאדם אחד לאחר בלי שהצד המקבל משלם שקל עבור הדירה עצמה. חשוב לזכור שהמתנה לא נחשבת "גמורה" ברגע שהבטחתם אותה או חתמתם על פתק במטבח. העסקה תקפה מבחינה משפטית רק אחרי שהיא נרשמת בטאבו. עד לאותו רגע, למקבל המתנה יש ביד רק "התחייבות לעסקה", שזה נחמד, אבל עדיין לא הופך אותו לבעלים הרשמי.

פטורים והטבות: כמה זה עולה לנו?

החוק הישראלי דווקא די מחבב עסקאות בתוך המשפחה ומציע הטבות שחוסכות המון כסף. הסעיף המרכזי שצריך להכיר הוא סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. העסקה פטורה ממס שבח אם היא מתבצעת בין יחיד לבין "קרוב משפחה". במקרה כזה, מס השבח לא נעלם לנצח אלא פשוט נדחה – מי שמקבל את הנכס נכנס בנעליו של נותן המתנה, וביום שהוא ירצה למכור את הדירה לצד ג', הוא יצטרך לשלם את המס שנצבר מאז שהנכס נקנה במקור. בכל הנוגע למס רכישה, הסיפור מעט שונה. מקבל המתנה מחויב לשלם מס, אבל הוא נהנה מהנחה של שני שלישים, כלומר משלמים רק שליש מהמס הרגיל. אם במסלול רגיל הייתם צריכים לשלם 30,000 ש"ח, כאן תסתפקו ב-10,000 ש"ח בלבד. יש מקרה אחד של פטור מלא ממס רכישה: העברה בין בני זוג שמתגוררים יחד באותה הדירה.

מי נחשב "קרוב" בתוך המשפחה?

כאן העניינים נהיים מעט טריקיים, כי ההגדרה של "קרוב" משתנה בין מס שבח למס רכישה. למס שבח, הרשימה כוללת בני זוג, הורים, הורי הורים, צאצאים (ילדים ונכדים) ובני הזוג שלהם. אחים נחשבים לקרובים רק אם הם קיבלו את הנכס במתנה או בירושה מההורים או מהסבים. במס רכישה, ההגדרה רחבה יותר וכוללת אחים בכל מצב. עם זאת, שימו לב שחם וחמות לא נחשבים קרובים לאף אחד מהמיסים האלה. אם אתם מעבירים דירה בין בני זוג, חשוב לדעת שמידע על פטור ממס בהעברת דירה ללא תמורה כפי שמוסבר כאן מפרט את התנאים המדויקים, למשל כשמדובר בדירת השקעה לעומת דירת מגורים משותפת, שם הפטור עשוי להיות מלא.

הדרך לטאבו: השלבים הפרקטיים

כדי להשלים את המשימה, אתם צריכים לעבור דרך כמה תחנות בירוקרטיות. ראשית, נותן ומקבל המתנה חותמים על תצהירים בפני עורך דין שמאמת את החתימה שלהם. מומלץ מאוד לחתום גם על ייפוי כוח בלתי חוזר שמגן על מקבל המתנה ומונע מהנותן להתחרט פתאום אחרי שהתהליך כבר החל. לאחר מכן, יש לדווח למיסוי מקרקעין תוך 30 יום ולשלם את המיסים תוך 60 יום. רשות המיסים תבדוק את הנתונים ותנפיק אישורי מס שבח ורכישה. עם האישורים האלה, יחד עם אישור מהעירייה על היעדר חובות והיטל השבחה, ניגשים לרישום בטאבו. כל הסיפור לוקח בדרך כלל בין חודש לארבעה חודשים.

מספרים ועלויות: חיסכון בכיס

החיסכון בעסקת מתנה הוא עצום. אם ניקח דירה בשווי 2 מיליון ש"ח שנחשבת לדירה נוספת למקבל, מס הרכישה הרגיל עלול להגיע לכ-160,000 ש"ח. במתנה לקרוב, הסכום הזה צונח פלאים ויכול להסתכם בכמה מאות שקלים בלבד במקרים מסוימים של דירה יחידה. מעבר למיסים, הביאו בחשבון הוצאות של כמה אלפי שקלים על שכר טרחת עורך דין, אגרות טאבו ואישורי עירייה. בהשוואה למכירה רגילה שבה מס השבח יכול לנגוס חלק ענק מהרווח, מדובר בפתרון כלכלי מצוין למשפחות.

מוקשים שכדאי להכיר

הטעות הנפוצה ביותר קשורה למשכנתא. רוב הבנקים לא יאשרו העברת בעלות כל עוד רובצת משכנתא על הנכס, ולכן נדרש פירעון שלה. שימו לב: אם מקבל המתנה משלם את המשכנתא במקום הנותן, רשות המיסים עלולה לטעון שזו "תמורה" ולבטל את הפטור. נושא נוסף הוא "תקופת הצינון". מי שקיבל דירה במתנה לא יכול למכור אותה בפטור ממס שבח מייד. עליו להמתין שלוש שנים אם הוא גר בדירה או ארבע שנים אם הוא לא גר בה. זהו כלל שנועד למנוע ניצול לרעה של הפטורים כדי להתחמק ממס במכירות מהירות.

לסיכום

העברת דירה בתוך המשפחה היא צעד שמביא איתו המון שקט נפשי וביטחון כלכלי לדור הבא, כל עוד עושים אותו נכון. הכרה של חוקי המיסוי, הבנת ההבדלים בין הקרובים השונים ותכנון מוקדם של שלבי הרישום יחסכו לכם סכומים גבוהים וזמן יקר. בסופו של יום, כשהניירות מסודרים והדירה רשומה, תוכלו להנות מהמתנה בראש שקט ובידיעה שהכול נעשה לפי החוק.