הון עצמי לרכישת דירה: איך לגייס את הסכום הדרוש לבית החלומות שלכם?

בשביל זוגות רבים, גיוס הון עצמי לרכישת דירה הוא האתגר המרכזי בדרך להגשמת החלום. מחירי הדיור בישראל ממשיכים לעלות, והבנקים דורשים הון עצמי מינימלי כדי לאשר משכנתא. אבל מה עושים כשאין מספיק הון עצמי? קראו וגלו איך לחשב את ההון העצמי הדרוש, אילו מקורות יכולים לעזור לכם לגייס אותו, ואיך אפשר להגדיל את אפשרויות הרכישה.

איך מחשבים כמה הון עצמי דרוש?

הון עצמי לרכישת דירה הוא סכום הכסף שמגיע מכיסכם הפרטי והיתרה ממומנת על ידי המשכנתא. שיעור ההון העצמי המינימלי הדרוש משתנה בהתאם לסוג הרכישה:

• דירה ראשונה – לפחות 25% משווי הנכס.

• משפרי דיור – לפחות 30%.

• דירה להשקעה – לפחות 50%.

לדוגמה, אם אתם רוצים לרכוש דירה בשווי 2 מיליון ₪ והבנק דורש מינימום 25% הון עצמי, תצטרכו לגייס 500,000 ₪ מכיסכם. אם יש לכם יותר הון עצמי, תוכלו לשפר את תנאי המשכנתא ולהקטין את הריבית.

השפעת גובה ההון העצמי על תנאי המשכנתא

ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך המשכנתא שתידרשו לקחת קטנה יותר – מה שמוביל לריביות נמוכות יותר ולהחזר חודשי נוח. הבנקים מדרגים את הלווים לפי אחוז המימון שהם מבקשים – ככל שהיחס בין שווי הדירה להון העצמי נמוך יותר, כך הסיכון לבנק קטן והוא מוכן להציע תנאים טובים יותר.

איך לגייס הון עצמי לרכישת דירה?

גיוס ההון העצמי הוא משימה לא פשוטה. יש מספר דרכים לעשות זאת:

חיסכון שיטתי לטווח ארוך

אם אתם מתכננים לקנות דירה בעתיד, חשוב להתחיל לחסוך מוקדם ככל האפשר. פתיחת חיסכון ייעודי לדירה שיושקע בשוק ההון, העברת סכום קבוע בכל חודש והימנעות מהוצאות מיותרות יכולים לעזור לכם לצבור את הסכום הדרוש מבעוד מועד.

הלוואות ממקורות חוץ-בנקאיים

לעיתים, ניתן להשלים את ההון העצמי באמצעות הלוואות בתנאים נוחים:

• הלוואה מקרן השתלמות – אחת הדרכים המשתלמות ביותר, שכן הריבית נמוכה יחסית.
• הלוואה מקרובי משפחה – אם יש אפשרות לקבל סיוע משפחתי בתנאים נוחים, זה יכול להקטין את סכום המשכנתא שתצטרכו לקחת.

מימוש נכסים קיימים

אם יש לכם נכסים שיכולים לספק לכם הון ראשוני, כדאי לשקול למכור או למשכן אותם:

• מכירת רכב יקר והחלפתו בדגם זול יותר.
• מימוש תיק השקעות קיים (אם התנאים מאפשרים מכירה ברווח סביר).
• משכון נכס אחר שברשותכם – אופציה נפוצה במיוחד בקרב בעלי דירות.

חיפוש שותף לרכישת הדירה

במקרים מסוימים ניתן לרכוש דירה עם בן משפחה או חבר, כך שכל אחד מביא חלק מההון העצמי הנדרש וההלוואה מתחלקת בין השותפים. אפשרות זו עשויה להתאים לאחים או חברים שמוכנים להשקיע יחד בנכס.

מה עושים כשאין מספיק הון עצמי לרכישת דירה?

במקרים רבים, אנשים שמתקשים לגייס את הסכום הנדרש פשוט מוותרים על הרעיון של רכישת דירה – אבל יש פתרונות יצירתיים שיכולים לאפשר לכם למצוא בית מתאים גם בתקציב מוגבל.

חיפוש אזורי מגורים עם מחירים נוחים יותר

אם אין לכם די הון עצמי לרכישת דירה באזורי הביקוש , שווה לבדוק אופציות משתלמות יותר בפריפריה או ביישובים מתפתחים. במקום להתאמץ לרכוש דירה קטנה ויקרה במרכז הארץ, אפשר למצוא בית באיתמר או ביישובים דומים שבהם ניתן לרכוש בית פרטי במחיר של דירת שלושה חדרים בעיר הגדולה.

תוכניות ממשלתיות ותמריצים לרוכשי דירה ראשונה

כדאי לבדוק אם אתם זכאים להשתתף בתוכניות ממשלתיות שמציעות הקלות והטבות לרוכשי דירה ראשונה, כמו תוכנית "דירה בהנחה". במקרים מסוימים, תוכניות אלו יכולות להפחית משמעותית את הצורך בהון עצמי גבוה.

חשיבות ההכנסה הפנויה לקבלת המשכנתא

כשלוקחים משכנתא, הבנק לא בוחן רק את גובה ההון העצמי, אלא גם את היכולת של הלווים לעמוד בהחזרים החודשיים לאורך זמן. אחד המדדים המרכזיים שנבדקים הוא ההכנסה החודשית הפנויה – כלומר, הסכום שנשאר למשק הבית לאחר הוצאות קבועות, כמו החזרי הלוואות, תשלומי מזונות או שכר דירה.

איך מחשבים הכנסה פנויה?

כדי להבין מהי ההכנסה הפנויה שלכם, יש לחשב את סך ההכנסות הקבועות מכל המקורות – משכורות, קצבאות קבועות, הכנסות משכירות ולנכות את סך ההתחייבויות השוטפות. בנקים דורשים שההחזר החודשי של המשכנתא לא יעלה על 50% מסך ההכנסה הפנויה של הלווים.

איך זה משפיע על אישור המשכנתא?

גם אם הצלחתם לגייס הון עצמי לרכישת דירה, אך ההכנסה הפנויה שלכם נמוכה מדי, ייתכן שתתקשו לקבל אישור להלוואה בגובה הרצוי. במקרים מסוימים, ניתן להוסיף ערב תומך (כגון הורה או בן משפחה קרוב), כדי להגדיל את ההכנסה הפנויה בחישוב הבנק.

לסיכום